По данным Росреестра в первом квартале 2022 года было заключено рекордное количество сделок купли-продажи объектов недвижимости. Конечно не стоит забывать о том, что больше половины из них – были сделки по ранее одобренным ипотекам с отлагательным условием. Россияне стремились использовать кредитные средства с привлекательными процентными ставками на фоне того, что после повышения ключевой ставки ЦБ в феврале 2022 года до 20 процентов стоимость ипотеки стала неподъемной. В апреле спрос упал и граждане заняли позицию ожидания.
Поступательное снижение ключевой ставки в середине апреля и мае положило начало некоторому оживлению на рынке недвижимости. Но общая экономическая нестабильность вызвала галопирующий рост цен как на новостройки, так и на вторичное жилье. Учитывая еще и тот факт, что рост стоимости строительных материалов не останавливался еще с конца пандемийного 2020 года и в среднем прирост составил 17%, а на такие позиции как металл, кирпич и дерево – 20-25%, картина с ценами не оставляет надежд на снижение.
«В результате новостройки подорожали почти вдвое. Особенно в крупных городах. В лидерах традиционно Москва и Санкт-Петербург»
Так в июле, исходя из данных, опубликованных Единым ресурсом застройщиков, средняя стоимость квадратного метра в новостройке составила 147,3 тысячи рублей —на 35% выше, чем в 2021 году. Ожидаемо, рекордные значения достигнуты в Москве — 291,8 тысячи (рост 3,5% по сравнению с июнем, и 17,2 — с 2021 годом).
В июле в подавляющем большинстве покупалась малогабаритная недвижимость - студии и однушки. На них приходится почти 70% общего спроса на первичном рынке Москвы. Средний размер объектов составил 49,5 кв. метров, что на 10% меньше, чем было в предыдущем году.
Новостройки по-прежнему в тренде — прежде всего из-за льготный ипотечных программ. В июле 2022 года банки увеличили выдачу по жилищным кредитам на 35% по сравнению с данными июня. Безусловно, такой рост обусловлен снижением ставки по программе с господдержкой до семи процентов. Предыдущая ставка была 9%. В Москве и Московской области за месяц было зарегистрировано 10 000 сделок — что на 13% больше, чем в июне.
По мнению аналитиков положительная динамика на рынке ипотечного кредитования сохранится и далее. Позитивное влияние на этот процесс оказывают как субсидии к ставкам, так и увеличение максимального лимита кредитования по льготным программам. Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей — до 30 000 000 рублей, для других регионов — до 15 000 000 рублей. До 30 000 000 подняли лимит ипотеки для IT-специалистов. Для тех, кто задумывается о приобретении жилья, сейчас самое время определиться с выбором банка и ипотечной программы, используя сервис подбора ипотеки на ФорСтаф.ру.
Игроки на рынке жилья постепенно вливаются в текущие условия. Застройщики адаптируют процесс производства и выстраивают новые цепочки поставок строительных материалов. Почти 90% девелоперов отчитались о выполнении планов закупок и поставок. Продажи новостроек также приближаются к запланированному графику. Конечно результат заметнее у крупных игроков, имеющих более широкие возможности в использовании разнообразных скидок и дисконтов к ценам.
С начала августа уже можно говорить о старте дефляции. Застройщики дают скидки — до 15 процентов.
«Спрос может просесть на 20% по итогам года. Отсюда дисконты и незначительное общее снижение цен по стране. Девелоперы торопятся продать введенные в строй объекты»
За счет рассрочек и скидок ожидаемо к концу сентября рынок недвижимости достигнет 60-70% прошлогодних показателей.
В четвертом квартале вероятно снижение дисконта до 5%, так как не все девелоперы готовы на игру в долгую со скидками и рассрочками, учитывая имеющиеся трудности с поставками зарубежного оборудования и комплектующих, в большей степени для новостроек бизнес-класса, и растущие издержки. Застройщики вынуждены менять проверенных поставщиков на альтернативных, что провоцирует риск увеличения доли материалов несоответствующего качества. Что неизбежно отразится на ценах.
Риелторские агентства отмечают, что стало запускаться меньше новых проектов. И дальнейшее негативное развитие макроэкономических и геополитических событий может привести к спаду в отрасли от 20 до 50 %.
Глава Минстроя Ирек Файзулин заявляет, что объективных причин для резкого подорожания жилья в РФ нет. Потенциал страны в области градостроения — 150 млн. квадратных метров. Более того, для застройщиков действуют механизмы господдержки в сфере инфраструктуры.
«Рыночные механизмы работают таким образом, что чем больше предложения, закрывающего спрос, тем ниже цена. Тенденции к резкому снижению цен тоже нет»
Многое зависит от действий правительства. Всем известно, что строительная отрасль всегда является антикризисным двигателем экономики, а снижение темпов строительства может оказать негативное влияние и на другие отрасли - производство отделочных материалов, металлоконструкций, мебели, транспорт и другие. Но как показала практика последних пяти месяцев наше правительство умеет быстро реагировать на вызовы и находить альтернативные решения в короткие сроки, поэтому накопленный за это время опыт и разработанные антикризисные мероприятия для поддержания экономики должны помочь в будущем не допустить негативного развития ситуации и вовремя оказать соответствующую поддержку ведущей отрасли.