ЦБ, опасаясь пузыря на рынке недвижимости, стремительно убедил застройщиков повысить ставки. Хотя почти все они убеждены, что низкий ежемесячный платеж для покупателя жилья важнее, чем итоговая стоимость квартиры
С 2023 года Банк России запустит программу по ограничению выдачи «ипотеки от застройщика» со ставками близкими к нулевой отметке. Это позволит снизить риски в этом секторе кредитования. С таким заявлением выступила председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина на заседании в Госдуме.
По словам Набиуллиной, часто переплата больше, чем проценты по кредиту, а продать жилье за эти же деньги на вторичном рынке уже не получится: только при условии, что за это время цены вырастут на 30%, добавила глава ЦБ. Это создает риски для заемщика банка, который получает в залог актив по завышенной цене, подчеркнула Набиуллина.
«Анализ показал, что стоимость квартиры в таком кредите завышена на 20-30%. Дешевые» кредиты от застройщиков быстро стали популярны: по результатам опроса ЦБ пяти крупнейших ипотечных банков, в июне уже больше половины всей ипотеки на первичном рынке было именно «от застройщика».
ЦБ последовательно выступает против программ ипотеки от застройщика. В октябре ЦБ предупредил, что будет ужесточать требования к рисковой ипотеке. В их числе:
- Введение повышенных надбавок (например, 100%) для ипотеки с первоначальным взносом на уровне 10-20% и по «ипотеке от застройщиков» с нерыночным уровнем ставок;
- Введение надбавок к ставке резервирования по «ипотеке от застройщика», которые будут прибавляться к стандартной ставке резерва по кредиту с первого дня его выдачи, и дальнейшая дифференциация надбавки в зависимости от разницы между эффективной процентной ставкой кредита и ключевой;
- При расчете полной стоимости кредита банки будут обязаны учитывать комиссию, которую получают от застройщика. Регулятор планирует изменить стандарты раскрытия информации об ипотечном кредите на сайте банка и партнеров.
Еще один вариант – устанавливать надбавки отдельно для «ипотеки от застройщиков» с нерыночными условиями, в частности с поправкой на ставку субсидирования по госпрограммам.
ЦБ предложил в своем докладе и регуляторные меры воздействия. Одна из них – введение надбавок к ставке резервирования, которые будут прибавляться к стандартному уровню резерва по кредиту с первого дня его выдачи. Это повысит устойчивость банков, активно участвующих в программах кредитования от застройщика, и сгладит конкурентное поле среди этих игроков.
Изменение цен на недвижимость позволило бы повысить доступность жилья для граждан, но сильный рост цен не дает ипотечному рынку развиваться, а также цены оказались сильно завышены, как заметили в ЦБ. Также банки предлагали и свои варианты регулирования цен - введение минимальной ставки по ипотечный кредитам.